בני זוג נטלו הלוואה מבנק לצורך רכישת דירת מגורים. להבטחת ההלוואה החתימם הבנק על מסמכי שעבוד הדירה, באופן שהדירה שועבדה לבנק עד גמר תשלומי החזר ההלוואה.
לימים נקלעו בני הזוג לקשיים כספיים קשים, לא הצליחו לעמוד בהחזרי ההלוואה ולאחר מכתבי דרישה הוגשה נגדם תביעת פינוי. בבית משפט השלום ניתן נגדם פסק דין לפינוי עקב אי תשלום החוב.
השאלה שהתעוררה היא, האם בני הזוג הינם דיירים מוגנים באופן שלא ניתן לפנותם מהדירה , אם לאו.
לצורך הבנת הדברים מן הראוי לצטט את סעיפי החוק הרלוונטיים:
סעיף 33 לחוק הגנת הדייר קובע:
"33(א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו- לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט 1969, - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר לדורות החדש."
סעיף 38 לחוק הוצאה לפועל קובע:
" 38(א) היו המקרקעין שעוקלו משמשים, כולם או מקצתם, דירת מגורים לחייב, לא יהיה רשם ההוצאה לפועל רשאי להורות על מכירת המקרקעין ועל פינוי החייב ובני משפחתו הגרים עמו מהמקרקעין, אלא לאחר שהוכח, להנחת דעתו, שיהיה לחייב ולבני משפחתו הגרים עמו מקום מגורים סביר או שיש לו ולבני משפחתו הגרים עימו יכולת כלכלית המאפשרת מימון מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף". ( להלן הסעיפים ).
על- פי הסעיפים לא ניתן לפנותם מהדירה, שהרי פקעה זכותם בנכס מחמת מכירתו, במסגרת פסק הדין דרך ההוצאה לפועל, כך שהם הופכים לדיירים מוגנים.
דא עקא, שכל הבנקים מודעים היטב לסעיפים והם מחתימים את כל הלווים על מסמכי שעבוד, במסגרתם מוותרים הלווים על ההגנה שמקנים להם הסעיפים, ובני הזוג דנן לא היו יוצאי דופן.
התוצאה היתה שהם נצטוו לפנות את הדירה. יצוין, כי לא היתה להם דירה אחרת או רכוש נוסף ומשכורתם לא עלתה על המשכורת הממוצעת במשק.
בערעור לבית המשפט המחוזי טענו בני הזוג בין היתר, כי הבנק לא הסביר להם את משמעות הדברים וכי לא היו מודעים לכך שקיימת אפשרות שיאבדו את הדירה, במקרה שלא יהא באפשרותם לעמוד בהחזרי ההלוואה.
בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור וקבע: "חובת הגילוי הינה חלק מחובת תום הלב והדרך המקובלת, נשוא סעיף 12 ו-39 לחוק החוזים. במקרה הנוכחי, היא ממוקמת בס' 12 ומחייבת גילוי כל פרט מהותי רלבנטי, במסגרת המשא ומתן לקראת שיכלול ההסכם, שהרי "על צד למו"מ מוטל לכלכל את מהלכיו בתום לב, משמע בהגינות, תוך התחשבות גם בציפיות ובאינטרסים של הצד האחר ותוך נאמנות לרוח העסקה ולמטרתה." (דברי השופט מצא, ע"א 8144/00.....)
זאת לגבי המתקשר הרגיל, בעוד שמתקשר בנקאי חובת האימון והאמונה, שכוללים את חובת הגילוי- הינה מוגברת. התחשבות מצד נציגי המשיב באינטרסים של המבקשים היתה מביאה לגילוי מלא ומראש- עוד לפני שרכשו את הדירה במסגרת הייעוץ בו סוכמו פרטי מימון רכישת הדירה העתידית- בדבר האפשרות שימצאו עצמם מפונים מביתם אם לא יעמדו בתשלומי ההחזר נשוא המשכון...
אלמלא הפרת החובה לא היה על המבקשים "איום" של זריקה מדירתם, הנובע מהוויתור על תחולת הסעיפים 33 ו -38 לעיל."
במקרה דנן , מדובר היה בדירת המגורים היחידה של הזוג, שאין בה פאר והדר. הדירה בת 3 חדרים בקומה השלישית בבניין ישן שאין בו מעלית ובאזור שאינו יוקרתי. ולכן קבע בית המשפט שאין בהחלת הגנת הדייר על בני הזוג משום פגיעה בלתי מידתית בזכויות הקנין של הבנק.
הבנק הפר את החובה שהיתה מוטלת עליו להסביר לבני הזוג את משמעות הוויתור על ההגנה המוקנית להם כמפורט בסעיפים ולכן הוויתור בטל והם חוסים במסגרת הגנת הדייר, למרות שבפועל וויתרו על כך. צו הפינוי בוטל והבנק חוייב לשלם לבני הזוג הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 45,000 ₪ בתוספת מע"מ.
פסק דין זה חזר על תקדים קודם בסוגיה זו ויש בכך חידוש מענין. בדרך כלל כשאדם חותם על מסמכים, לא יוכל להשמע בטענה שלא הבין ולא ידע על מה חתם. חזקה היא שאדם יודע על מה הוא חותם ומבין את משמעות ופשר חתימתו על מסמכים. והנה, תקדים יוצא דופן, שלמרות חתימתם על וויתור הגנת הדייר, קבע בית המשפט שאין תוקף לוויתור, הואיל ופקיד הבנק לא הסביר להם משמעות הדברים, שהם עלולים להזרק לרחוב במידה ולא יעמדו בהחזרים השוטפים, לא הפנה תשומת ליבם להגנה המוקנית להם על פי חוק, ועל משמעות הוויתור מצידם על הגנת הדייר.
המאמר נכתב ע"י משה ורמוט, עו"ד נוטריון ומגשר